El éxito de la industria turística en Quintan Roo, coloca al estado entre las entidades con mayor rentabilidad para la ejecución de proyectos inmobiliarios; esto ha impulsado el precio de la tierra colocándose como uno de los más altos del país, lo que empuja los costos de construcción hasta en un 45 por ciento por encima de  otras regiones de México.

De acuerdo con el Libro Verde de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), que es el marco de referencia del valor de los terrenos, en el cual se utilizó la cartografía y la zonificación por colonia, así como los valores catastrales, solo en el municipio de Benito Juárez (Cancún), el costo mínimo por hectárea es de 80 pesos y el más alto alcanza los 37 mil pesos.

James Tobin Cunningham, coordinador estatal de AMPI, menciona que Quintana Roo, sigue siendo atractivo para la inversión, de hecho hubo un incrementó en el flujo de capital extranjero durante el 2019, no obstante ante el interés por invertir en la región aumenta la oferta de la tierra, lo que propicia especulaciones en el valor de la misma, por ello la importancia de recurrir a profesionales del ramo para evitar fraudes.

Dijo que AMPI cuenta a con el Libro Verde, una guía para consulta de los precios de lotes y terrenos sin construcción que dan certeza a los valores de un predio y certeza jurídica de la compra, que puede verse ensombrecida por valuadores que ofertan precios elevados en zonas con menor plusvalía.

Menciona que en pasadas administraciones se dieron casos de irregularidades en la compra y venta de predios, entonces la tarea del AMPI es dar certeza a los compradores, teniendo como referencia el Libro Verde, en el cual se tomaron en cuenta las tablas catastrales y la actualización real de la estructura que existe en cada zona generando confianza a la inversión.

Factores que influyen en el valor de la tierra

Los lotes pueden considerarse como lienzos en blanco, porque su uso varía, es decir puede destinarse para proyectos hoteleros, comerciales o de vivienda, pero el precio de estas superficies dependerá de su ubicación, de los metros cuadrados y del entorno.

El asesor financiero, Rodrigo Ozuna Abarca, explica que el valor de un predio se determina por una suma de factores entre los que destacan:

• El potencial de crecimiento de la ciudad
• Los servicios públicos
• La conectividad
• El desarrollo comercial
• La cercanía de hospitales
• Centros educativos
• Zonas de entretenimiento

“Estos son algunos de los valores que toman los tasadores para determinar el precio de la tierra, así como las características del lote y con base a ello se calcula el valor catastral, que no es más que la declaración del precio  de la superficie ante las reglas que imponen las dependencias de gobierno”.

Refiere que el impuesto del predial se determina según el valor catastral del terreno, de tal forma que al conocer esa medida se sientan las bases para ir tasando el precio que se le puede dar a un determinado predio.

“Para calcular el valor catastral se toma en cuenta el valor del suelo y el de la construcción, los cuales se actualizan cada año y el porcentaje oscila entre un 10 a un 25 por ciento, esto depende de los ajustes que realice cada administración. Se incluye valor del suelo más valor de la construcción”, dijo.

Señala que aquellos que estén interesados en vender o comprar una propiedad deben contratar un valuador certificado, la mayoría de las empresas inmobiliarias tienen tasadores experimentados que tomarán en cuenta todo lo que añade  valor a la propiedad, de tal suerte que la recomendación es acudir con profesionales.

Precio por región y zona

Basados en datos de catastro municipal y el Libro Verde del AMPI en el municipio de Benito Juárez,  el precio por metro cuadrado varía de acuerdo a la Supermanzana, Región y área desarrollada, todo ello partiendo desde el valor mínimo al máximo.

Sin embargo estos valores son solo referencia, toda vez que existen disposiciones de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece) que también deben tomarse en cuenta a fin de evitar prácticas monopólicas y especulaciones con relación al costo real de la tierra.

En las colonias populares y franja ejidal de Cancún, partiendo de las Regiones 129 a la 131, el precio mínimo por metro cuadrado es de 80 pesos y el máximo es de 650. Aquí, de acuerdo con  datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) existen rezagos del 55 por ciento en infraestructura urbana y social, además los índices delictivos son altos.

Mientras tanto, en las Supermanzanas y fraccionamientos residenciales, el precio mínimo oscila entre los mil 200 y mil 500 pesos y el máximo entre los 3 mil a 5 mil pesos. En estas áreas la plusvalía tiende al alza debido a la conectividad, los servicios, plazas comerciales, zonas de entretenimiento y la proyección de nuevos desarrollos.

En zonas del primer cuadro de la ciudad y la Avenida Bonampak, incluyendo Malecón y Plaza Las Américas, la cotización mínima por metro cuadrado va de los 7 mil pesos y la máxima ronda los 10 mil pesos. El uso de suelo en esta parte de la ciudad en su mayoría ha cambiado de residencial a comercial.

Para la franja costera, donde se encuentra el corredor turístico, el precio mínimo es de 10 mil pesos y el valor máximo es de 37 mil pesos, aquí se contempla los primeros kilómetros de la zona hotelera, así como Puerto Cancún, en donde se han edificado plazas comerciales,  áreas de entretenimiento y residenciales de  alto nivel, lo que ha incrementado la plusvalía de esa superficie.

La rentabilidad de Quintana Roo

Quintana Roo cerró el 2019 con un incremento de inversión extranjera del 54 por ciento, colocándose entre los estados más redituables para la ejecución de proyectos inmobiliarios, esto debido a la efervescencia económica de la industria turística.

Bernardo Cueto Riestra, director general del Instituto para el Desarrollo y Financiamiento de Quintana Roo, dijo que la confianza de los inversionistas hacia el estado es positiva, lo cual ha propiciado que una gama de proyectos ligados en su mayoría al mercado inmobiliario.

Indica que esto se debe a lo exitoso que es el Caribe Mexicano, además que se tiene seguridad y certeza jurídica, dando confianza  a los inversionista; es algo que se ha venido trabajando desde hace varios años, obviamente ha propiciado una alta plusvalía en el valor de la tierra y si bien impacta en el costo final de los desarrollos, es totalmente redituable.

“Somos un estado atractivo y altamente rentable, entonces se tiene una alta plusvalía en el valor de tierra; es la ley de la oferta y la demanda. Hay oferta y demanda de tierra, lo cual finalmente determina el valor de la misma”, asegura.

Considera que esa  rentabilidad que ofrece el estado, se refleja en el interés por invertir, de tal manera que siguen aterrizando nuevos proyectos inmobiliarios, de ahí que el tema de los precios por hectárea de la tierra obedece al mercado. Si hay demanda la oferta seguirá subiendo, sobre todo en las zonas de mayor crecimiento.

La Riviera Maya y la zona sur

El crecimiento exponencial de la Riviera Maya con la construcción de nuevos hoteles, así como el crecimiento poblacional, propició la venta de predios tanto para el desarrollo turístico como para vivienda, por ello el valor del metro cuadrado de la tierra es 15 por ciento más caro que en Cancún.

Ejemplo de ello, en Playa del Carmen y Tulum, es el precio mínimo en zonas turísticas: 15 mil pesos y el valor máximo alcanza hasta los 60 mil pesos; la causa es que hay una mayor derrama económica, hay más cuartos de hotel y recibe más turistas que Cancún.

Las zonas con mayor demanda según datos del Colegio de Valuadores de Quintana Roo, se concentra en el área centro de la cabecera municipal y en la franja costera pegada al litoral,  donde se tiene una alta demanda de tierra, lo que ha provocado una mayor plusvalía.

Con relación a la zona sur del estado, el anuncio del Tren Maya y el desarrollo turístico en Bacalar, ha desatado un alza en el costo del metro cuadrado de la tierra; se estima que en los últimos dos años subió hasta en un 350 por ciento.

Otro de los factores que ha influido la fiebre por los predios son las obras anunciadas por el gobierno federal, entre ellas el dragado del Canal de Zaragoza, que permitirá la creación de rutas comerciales y turísticas entre Belice y Centroamérica, lo que finalmente permitirá el desarrollo de esa región del estado.

Amir Efrén Padilla Espadas, presidente del Colegio de Ingenieros en la zona sur, menciona que el precio de la tierra aumentó dando paso al surgimiento de especulaciones inmobiliarias.

Ejemplificó con Bacalar, donde el valor de la tierra por metro cuadrado pasó de mil pesos a cuatro mil 500 y los predios situados al pie de la Laguna de Siete Colores llega hasta los diez mil pesos.

También el costo de los predios en otras regiones de la zona sur como en la Bahía de Chetumal, Laguna Milagros y en Laguna Guerrero, han aumentado y se espera que conforme avancen las obras federales, habrá una mayor demanda impactando en la plusvalía.

Por su parte Rogelio Jiménez Pons, director del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), durante una visita que realizó a la capital del estado, hizo un llamado a los ejidatarios a que no vendan sus terrenos a fin de que sean ellos los beneficiados de la plusvalía y no caiga en manos de los especuladores.

Asegura que no son los modelos “inerciales” los que garantizarán un buen desarrollo. Tiene que intervenir el estado y la sociedad para crear condiciones de igualdad, de lo contrario pasará lo que sucede actualmente con Tulum y Playa del Carmen, cuyo  principal problema ha sido la especulación. (Jazmín Ramos, para IMMO MAGAZINE REAL ESTATE).